Či exkluzívna zmluva s realitkou bude cesta do pekla alebo výhra, záleží od okolností. Pozrime sa na túto problematiku podrobnejšie, ale predovšetkým, OBJEKTÍVNE. V tomto článku zhrnieme riziká, ale aj možné výhody uzatvorenia exkluzívnej zmluvy s realitnou kanceláriou pre predávajúceho.

Prečítajte si aj:  Kupujete dom? Pripravte sa na nečakané výdavky

byt s exkluzívnou zmluvou

Exkluzívna zmluva – aké sú jej výhody a nevýhody?

Exkluzivita znamená, že predaj vašej nehnuteľnosti môže zabezpečiť iba vami vybraná (jedna) realitná kancelária. Exkluzívna zmluva so zlou (nevhodnou) realitnou kanceláriou a maklérom sa naozaj môže stať prekliatím. Nekvalitný maklér môže predaj nielen skomplikovať, ale dokonca aj zablokovať. V prípade nespokojnosti s prácou realitnej kancelárie máte na výber – môžete počkať, kým zmluva skončí, môžete od nej odstúpiť alebo dať výpoveď z dôvodu neplnenia povinností zo strany realitnej kancelárie. Ak tak neurobíte, riskujete pokutu. Možnosť odstúpenia od zmluvy či jej výpoveď môže so sebou priniesť dohadovanie (ťahanice) s realitnou kanceláriou o tom, či je odstúpenie alebo výpoveď oprávnená, a to môže tiež znamenať začiatok sporov, ktoré sa môžu dostať až na súd. To môže byť veľmi frustrujúce.

Na druhej strane exkluzívna zmluva s kvalitným maklérom a dobrou kanceláriou môžu byť výhodou. Realitný maklér môže predať majiteľovi nehnuteľnosť za vyššiu cenu a rýchlejšie, ako by tomu bolo bez exkluzívnej zmluvy. Navyše, maklér sa o všetko postará za vás. Vy s tým nebudete mať žiadne starosti.

interiér obývačky

Ako si spoznať kvalitného realitného makléra

Dalo by sa teda povedať, že stačí len vybrať kvalitného makléra z kvalitnej kancelárie. Lenže kvalitných maklérov je veľa a poznať, ktorý je naozaj dobrý, nemusí byť vôbec jednoduché. Dovolím si tvrdiť, že 80% realitných maklérov nerobí svoju prácu dobre.

Pravdepodobnosť, že si vyberiete dobrého makléra je tak 20%. Aj podpriemerní makléri dokážu pri snahe uzavrieť s predávajúcim zmluvu nasľubovať hory-doly, napríklad celkom nezmyselne vysokú predajnú cenu, minimálnu províziu, a pod. Niektorí ľudia naletia takýmto sľubom a exkluzívnu zmluvu uzavrú. Avšak, spolupráca s takýmto maklérom, môže byť naozaj problémom. V zmysle hesla: keď vtáčka lapajú, pekne mu spievajú a potom … „skutek, utek.“ Niektorí ľudia sa bohužiaľ ešte stále nechajú „opiť rožkom.“ Po zlej skúsenosti, plnej hádok a sporov, si povedia, že už žiadnu exkluzivitu s nikým uzatvárať nebudú, pretože sa nechcú opäť popáliť.

Je tu však možnosť, že sa vám podarí vybrať kvalitného makléra, a ten bude schopný predať vašu nehnuteľnosť o 2, a niekedy dokonca až o 10% vyššiu cenu, za akú by ste ju bežne predali sami. Exkluzívna zmluva so zlou kanceláriou a maklérom môže byť cestou do pekla, exkluzivita s dobrou kanceláriou a dobrým maklérom zasa môže byť pre predávajúceho skutočnou výhrou.

Zámerne píšeme „dobrá kancelária a dobrý maklér“, pretože i v dobrých kanceláriách sa môžu vyskytnúť nespoľahliví makléri, či makléri s nečestnými úmyslami. A pokiaľ na to vedenie príde a nepoctivého makléra vyhodí, tak to môže nejaký ten čas trvať. Spolupráca s takýmto maklérom vás však poškodí.

realitný maklér s klientom

Kvalitný maklér pracuje exkluzívne

Možno vám ešte napadne uzavrieť neexkluzívne zmluvy s viacerými kanceláriami a dať im tak priestor a príležitosť, aby predviedli svoje schopnosti. Bohužiaľ týmto zadaním pri predaji nedosiahnete žiadne závratné výsledky. Skutočne dobrí makléri totiž neexkluzívne vôbec nepracujú. Vašu zákazku odmietnu, a vy tak budete pracovať iba s maklérmi priemernými. Kvalitní makléri pracujú iba na základe exkluzívnej zmluvy, pretože je to pre predávajúceho výhodné. Exkluzívna zmluva je pochopiteľne výhodná aj pre samotného makléra. To však spolu súvisí. Obchod je úspešný len vtedy, ak je výhodný pre obe strany.

 

Nevýhody predaja bez exkluzívnej zmluvy

1       Bez exkluzívnej zmluvy nemôže maklér efektívne obhajovať záujmy predávajúceho

Makléri bez exkluzívnej zmluvy spolu súťažia o kupujúcich. Na tom by nebolo nič zlé, súťaž je zdravá, ale profitujú z toho hlavne kupujúci, nie však predávajúci. Je to jednoduché. Potenciálni kupci môžu ľahšie vyvíjať tlak na cenu. Ak zľavu odmietne jeden maklér, môžu ísť s požiadavkou na zľavu za druhým, za tretím atď. Makléri súťažia o kupca znižovaním ceny nehnuteľnosti a svojej provízie. Potom vyvíjajú tlak na zľavu i u predávajúceho. V konečnom dôsledku predávajúci predá často za nižšiu cenu, než by mohol a maklér získa nižšiu províziu. Maklér je však v takejto situácii nútený znižovať i náklady na propagáciu a ďalšie sprievodné služby, ktoré sú súčasťou transakcie. Výsledkom je zlá kvalita realitných služieb a nižší výnos z predaja pre majiteľa.

úspešný predaj

 

2       Malá motivácia investovať do predaja

Ak ponúknete nehnuteľnosť napríklad 5 maklérom, tak pravdepodobnosť že maklér uspeje, je 20%. Ide o to, že maklér, ktorý má 20% šancu, že dostane za svoju prácu zaplatené, nebude pracovať na 100%.

Motivácia makléra investovať do predaja vašej nehnuteľnosti čas, peniaze a energiu, klesá s rastúcim počtom ďalších zainteresovaných maklérov. Maklér, ktorý na túto hru pristúpi, vystaví vašu nehnuteľnosť maximálne na niekoľkých realitných serveroch a tým jeho úsilie končí.

Veľa maklérov robí aj to, že na internete vystaví klon vašej nehnuteľnosti (tj. porovnateľná, ale neexistujúca nehnuteľnosť podobná tej vašej, ale za nižšiu cenu), a na ňu lovia záujemcov o kúpu. Ak záujemca zavolá na klon, jednoducho mu povedia, že nehnuteľnosť je už predaná, ale majú v ponuke podobnú nehnuteľnosť, avšak tá je za vyššiu cenu. Na realitných portáloch nájdete veľa klonov. Úbohý, klamlivý a lacný marketing. Tým však výpočet marketingových aktivít končí. Ani zďaleka tak maklér neosloví toľko potencionálnych záujemcov, koľko by mohol. Dovolím si tvrdiť, že osloví tak 30, maximálne 50% potenciálnych kupcov. 

realitná fotografia

 

Jeden maklér s exkluzívnou zmluvou urobí pre vás viac, ako piati rôzni bez nej

Maklér určite neurobí kvalitnú predpredajnú prípravu nehnuteľnosti, nenajme si fotografa, ktorý urobí profesionálnu fotodokumentáciu nehnuteľnosti, ktorá by pritiahla zraky ľudí, nepripraví reklamné letáčiky, nepreloží inzerát do cudzích jazykov (hlavne angličtiny a ruštiny), neurobí cielený marketing, len ťažko pripraví video-dokumentáciu, ktorú môže propagovať na Youtube či na Facebooku, neutratí veľa peňazí na marketing a určite nebude tráviť niekoľko hodín denne vyhľadávaním kupcov cez telefón. Takto by sme mohli pokračovať ďalej. Výsledkom je opäť podpriemerná kvalita realitných služieb.

Je to to isté, ako keby za vami prišiel zamestnávateľ a povedal vám, že vám dá prácu a tú istú prácu zadá ďalším 4 ľuďom. Na konci mesiaca vylosuje jedného z vás, ktorému za prácu zaplatí. Pristúpili by ste na takúto hru? Hoci predávajúci poznajú tento problém, stále sú pri (ne)predaji prekvapení. Svojimi požiadavkami prilákajú len zúfalých maklérov a čudujú sa, že tí im poskytujú zúfalé realitné služby. Nerobte si preto žiadne ilúzie, že sa pre vás tých 5 maklérov rozkrája. Z vlastnej skúsenosti totiž viem, že nie je pre makléra nič viac demotivujúce, ako keď urobí všetko, aby predávajúcemu nehnuteľnosť pomohol predať, a keď nájde kupca, predávajúci mu oznámi, že nehnuteľnosť už predala iná realitná kancelária.

 

3       Viac konkurenčných maklérov predaj komplikuje

Nehnuteľnosti, ktoré ponúkajú viacerí realitní makléri, pôsobia na potencionálnych kupcov častokrát menej dôveryhodne. Makléri, ktorí pracujú neexkluzívne, vedia, že ich šance na úspešný predaj, a tak aj na zárobok, klesá s počtom zaangažovaných maklérov, preto netrávia veľa času preverovaním nehnuteľnosti. Potom sa stáva, že potenciálni záujemci o kúpu vidia na internete rovnakú nehnuteľnosť niekoľkokrát pod sebou, ale s inými parametrami. Najčastejšie rozdiely sú v cene, veľkosti, poschodí a spôsobe kúrenia. To niektorých záujemcov odrádza.

práca viacerých maklérov

4       Spor o kupca

Pokiaľ je pri predaji zaangažovaných viacero kancelárií, rastie riziko sporu o kupca. Nielenže sa môže stať, že viacero kancelárií sa dohaduje, kto kupujúceho klienta priviedol (niekedy totiž klient kontaktuje viacerých maklérov), a tak zaťahujú do sporu i predávajúcich. Rastie i riziko, že v jednej chvíli prejaví o nehnuteľnosť záujem viacero záujemcov v rôznych kanceláriách. To všetko môže vyústiť do veľmi nepríjemných sporov. Komu nakoniec nehnuteľnosť predať? Rovnaká situácia nastáva v prípade, ak si prípadný záujemca o kúpu položí otázku: „Akú mám záruku, že keď si budem chcieť kúpiť nehnuteľnosť cez jednu realitnú kanceláriu, iná realitná kancelária nebude mať tiež kupca?“ Pravdepodobnosť, že o kúpu nakoniec stratí záujem, výrazne rastie.

 

5       Neochota makléra spolupracovať pri predaji s ostatnými maklérmi

Spolupráca medzi realitnými maklérmi výrazne zvyšuje počet oslovených potencionálnych kupcov a s tým aj úspešnejší predaj. Maklér, ktorý nie je predajom exkluzívne poverený, odmieta ponúkať danú nehnuteľnosť a spolupracovať s ostatnými maklérmi. Jednoducho sa bojí, že by mu zákazku mohli vziať. Kvalitní makléri pracujúci na princípe exkluzívnej zmluvy môžu Vašu nehnuteľnosť ponúkať k spolupráci ďalším stovkám maklérom. Predajný efekt a úspora času je výrazne lepšia.

spokojný klient s maklérom

 

Naši makléri sa snažia, aby realitné služby boli perfektné a klienti boli z výborne odvedenej práce nadšení. Z týchto dôvodov makléri RE/MAX Regallia predávajú nehnuteľnosti na základe sprostredkovateľskej zmluvy. Chcete vedieť viac informácií ako vám môžeme pomôcť s predajom vašej nehnuteľnosti? Kontaktujte nás a svojho osobného makléra si vyberte tu.

Nezabudnite naše tipy sledovať aj na Instagrame.