Zápis nehnuteľnosti na príslušnom katastri je jeden z najdôležitejších úkonov pri predaji nehnuteľnosti. Od neho závisí, či prevod nehnuteľnosti prejde na nového vlastníka alebo nie. Aby sme sa vyvarovali pozastaveniu alebo zrušeniu konania na katastri, treba dbať na viacero náležitostí. Aké to sú? Na čo si dať pozor pri prevode nehnuteľnosti?
Prečítajte si aj: 6 tipov, ako sa vyhnúť zbytočným nákladom pri rekonštrukcii bývania
Kataster – čomu venovať pozornosť pri prevode nehnuteľnosti?
1. Preverenie vlastníka nehnuteľnosti
Pred kúpou nehnuteľnosti odporúčame preveriť aktuálneho vlastníka nehnuteľnosti, či vo vzťahu k nehnuteľnosti vystupuje ako výlučný vlastník, či ide o bezpodielové spoluvlastníctvo manželov alebo o podiel viacerých spoluvlastníkov. Pre tieto účely odporúčame vyžiadať si kúpnu zmluvu, darovaciu zmluvu alebo dedičské rozhodnutie, ktorými pôvodný vlastník tieto nehnuteľnosti nadobudol.
2. Existujúce ťarchy na liste vlastníctva
Na liste vlastníctva v časti C odporúčame venovať pozornosť existujúcim ťarchám (záložné právo, vecné bremeno, exekúcie, predkupné právo), ktoré môžu mať za následok neplatnosť prevodu alebo pozastavenie, poprípade zrušenie konania. V prípade kúpy pozemku je potrebné si overiť parcelu, ktorú máte záujem kúpiť, výmeru parcely, susedné parcely, hranice pozemku, prístupové cesty a stavby zapísané na pozemku.
Už pri vyjednávaní kúpnej ceny je potrebné vedieť, ako je pozemok evidovaný v územnom pláne. Má to vplyv na cenu pozemku.
3. Vklad nehnuteľnosti na katastri
Aby mohol začať proces návrhu na vklad vlastníckeho práva (t.j. zmena vlastníka nehnuteľnosti), je potrebné splniť podmienky začatia katastrálneho konania, ktoré sú uvedené v rámci katastrálneho zákona. Ako prílohu návrhu na vklad vlastníckeho práva je potrebné doložiť kúpnu zmluvu, darovaciu zmluvu, zmluvu o vecnom bremene, alebo inú zmluvu, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra.
Kúpna zmluva musí obsahovať náležitosti a to podľa toho, či predávame stavbu, pozemok, alebo byt. Aj gramatické chyby v kúpnej zmluve, môžu mať za následok neplatnosť zmluvy či prerušenie katastrálneho konania. Zlá kúpna zmluva môže na katastri spôsobiť prerušenie konania či rovno zamietnutie žiadosti o zápis (návrhu na vklad).
Kúpna zmluva sa na kataster predkladá v 2 vyhotoveniach a každá zmluvná strana si spravidla ponechá jedno vyhotovenie zmluvy. Podpis predávajúceho stačí úradne overiť iba na zmluvách, ktoré predkladáme katastru.
Pred povolením vkladu nehnuteľnosti do katastra sú zo strany katastra preverené:
- či kúpna zmluva obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, nesmie odporovať zákon a obchádzať ho,
- či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou,
- či nie sú obmedzené práva nakladať s nehnuteľnosťou.
Pokiaľ boli zistené nedostatky v akomkoľvek predloženom dokumente, konanie na katastri sa preruší a predkladateľ návrhu na vklad je vyzvaný, aby tieto nedostatky odstránil v stanovenej lehote. Po odstránení nedostatkov môže byť obnovený proces návrhu na vklad na katastri. Ak boli zistené nedostatky podstatných náležitostí kúpnej zmluvy, je potrebné tieto nedostatky odstrániť a to vo forme dodatku ku kúpnej zmluve. Nie je potrebné vypracovať novú kúpnu zmluvu, ale iba jej dodatok.
Poplatok sa v prípade prerušenia konania nezvyšuje, nedostatky však musia byť odstránené v stanovenej lehote. V opačnom prípade sa katastrálne konanie zastaví a účastník konania nemá nárok na vrátenie poplatku.
4. Potvrdenie správcu bytov
Ak kupujete byt v bytovom dome, je potrebné si vyžiadať aj vyhlásenie správcu o prípadných nedoplatkoch, ktorými môže byť byt zaťažený. Toto vyhlásenie je súčasťou návrhu na vklad do katastra. Kupujúci musí byť predávajúcim oboznámený o prípadnej zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
5. Drobenie pozemkov v prípade predaja
V prípade predaja pozemku, treba brať na vedomie aj zákaz drobenia poľnohospodárskej pôdy. Drobením nemôže vzniknúť pozemok menší ako 2-tisíc štvorcových metrov, ak ide o poľnohospodársky pozemok a menší ako 5-tisíc štvorcových metrov, ak ide o lesný pozemok.
6. Poplatky súvisiace s katastrálnym úkonom pri prevode nehnuteľnosti
Za podanie návrhu na začatie konania osobne a povolení vkladu v lehote 30 dní sa platí poplatok 66 Eur. V prípade elektronického podania je tento poplatok vo výške 33 Eur. Ak je požiadavka na zápis vlastníckeho práva k nehnuteľnosti skôr ako je lehota 30 dní, poplatok za návrh na začatie konania o povolení vkladu osobne v lehote 15 dní je vo výške 266 Eur. V prípade elektronického podania je poplatok v takomto prípade vo výške 133 Eur.
7. Prevod vlastníckych práv
S prevodom vlastníckych práv treba upozorniť na fakt, že uzatvorenie kúpnej zmluvy neznamená zmenu vlastníka. Zmena vlastníka nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká až vkladom do katastra nehnuteľnosti. Veríme, že tieto základné rady vám boli nápomocné a prevod vašej nehnuteľnosti bude bez komplikácií.
V prípade, ak máte otázky, budeme radi, ak nás kontaktujete na tel. čísle 0917 400 058 alebo nám napíšete prostredníctvom formulára na našej webovej stránke www.regallia.sk. Nezabudnite naše tipy sledovať aj na Instagrame.
ZDROJ:
1. Hospodárske noviny
2. Ondrej Halama – Pozemky, Stavby, Byty (ISBN: 978-80-8197-222-5)