Aby sa klient lepšie orientoval v základných odborných pojmoch používaných v realitnom obchode, ich vysvetlenie ponúkame v krátkom realitnom slovníku:
A
Anuita – zostávajúca časť úveru. Ide o sumu pravidelných splátok úveru alebo iného záväzku. Splatenie anuity je jednou zo základných podmienok pri prevode bytu do vlastníctva.
Anuitné splácanie – typ splácania hypotekárneho úveru, kedy klient spláca počas celej doby splatnosti úveru rovnakú výšku splátky, za predpokladu nemennej úrokovej sadzby. Skladá sa z dvoch častí – zo splátky istiny a z platby úroku. Pri anuitnom splácaní je v prvých rokoch najväčší pomer časť splátky úrokov, ktorá postupne klesá a zvyšuje sa časť splácania istiny.
B
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) – môže vzniknúť len medzi manželmi. Nemá určené podiely spoluvlastníkov, ako je to pri podielovom spoluvlastníctve. Do bezpodielového spoluvlastníctva manželov patrí majetok nadobudnutý niektorým z manželov v čase trvania manželstva. Nepatrí sem majetok, ktorý jeden z manželov získal dedičstvom alebo darom, z reštitúcií, veci slúžiace osobnej potrebe, alebo výkonu povolania jedného z manželov, alebo majetok patriaci do výlučného vlastníctva len jedného z manželov.
Budova – nadzemná stavba spojená so zemou pevným základom. Musí pozostávať z najmenej dvoch uzatvorených samostatných úžitkových priestorov. Je navonok uzatvorená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou. Na základe rozhodnutia vlastníka, môžeme za budovu považovať tiež sekcie so samostatným vchodom, pokiaľ sú samostatne označené popisným číslom a môžu na základe technického usporiadania plniť základnú funkciu budovy.
Budova rozostavaná – budova v takom stupni rozostavanosti, ktoré má stavebno-technické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia, nebolo pridelené popisné alebo evidenčné číslo alebo nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie (u budov, pri ktorých sa popisné alebo evidenčné číslo neprideľuje).
Bytový dom – obytná budova s viacerými bytmi prístupnými z domovej komunikácie so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie, pokiaľ sa nejedná o rodinný dom. Plní hlavne funkciu bývania.
C, Č
Číslo parcelné – číslo, ktorým je označená parcela v katastrálnom území. Je označená číslami a to v dvoch číselných radoch, oddelene pre pozemkové a stavebné parcely, alebo v jednej číselnej rade bez ohľadu na druh pozemku.
Číslo popisné – číslo, ktorým sa označuje každá samostatná budova trvalého charakteru, ktorá je oddelená od inej budovy. Každá budova má len jedno popisné číslo. Je zapísané v katastrálnej evidencii.
D
Dohoda o prevode členských práv a povinnosti – dohoda, na základe ktorej dochádza k prevodu členského podielu v bytovom družstve a z prevodu na nadobúdateľa. K prevodu dochádza doručením dohody bytovému družstvu.
Druhy pozemkov – patria sem zastavané plochy a nádvoria, ostatné plochy, záhrady, orné pôdy, chmeľnice, vinohrady, ovocné sady, trvalé trávne porasty (lúky, pasienky), poľnohospodárske pozemky, lesné pozemky a vodné plochy.
Družstevný byt – byt, ktorým vlastníkom je družstvo, a ku ktorému má člen družstva právo nájmu vyplývajúceho z jeho práv a povinností spojených s členstvom v družstve.
Dom s bytmi a nebytovými priestormi vo vlastníctve – budova, ktorá je na základe prehlásenia vlastníka domu rozčlenená na samostatné bytové a nebytové jednotky podľa zák.č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, kde sú vyčlenené spoločné časti domu a určený spoluvlastnícky podiel vlastníkov jednotiek na spoločných častiach domu a prípadne aj pozemku. Bytové a nebytové jednotky sú samostatne vedené na liste vlastníctva.
E
Extravilán – nezastavaná časť územia obce mimo tzv. intravilánu (viď. Intravilán). Zväčša ide o okrajové časti katastrálneho územia mimo súvislú zástavbu.
G
Geometrické určenie nehnuteľnosti a katastrálneho územia – určenie tvaru, rozmeru, hraníc nehnuteľnosti a katastrálneho územia.
Geometrický plán – technický podklad a neoddeliteľná súčasť listín, podľa ktorých má byť uskutočnený zápis do katastra nehnuteľností, ak je potrebné predmet zápisu zobraziť do katastrálnej mapy.
I
Intravilán – zastavaná časť obce. Zvyčajne sa jedná o stred katastrálneho územia, súvisle osídlené a zastavané územie.
Iný oprávnený – osoba, ktorá je oprávnená z práva, ktoré sa zapisuje do katastru nehnuteľností.
K
Kataster nehnuteľností – súbor údajov o nehnuteľnostiach obsahujúcich ich súpis a popis, geometrické a polohové určenie. Súčasťou katastra nehnuteľností je evidencia vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam. Predmetom katastra nehnuteľností sú pozemky v podobe parciel, budovy spojené so zemou pevným základom, vybrané stavby spojené so zemou pevným základom a byty a nebytové priestory vymedzené ako jednotky podľa zákona o vlastníctve bytov.
Katastrálna mapa – katastrálna mapa alebo kópia katastrálnej mapy je verejná listina. Snímku z katastrálnej mapy je možné získať na príslušnej správe katastra za správny poplatok v kolkoch 8 EUR. Tiež je možné pre niektoré katastrálne územia získať katastrálnu mapu na internete. Je to polohopisná mapa s popisom, ktorá zobrazuje všetky nehnuteľnosti a katastrálne územia, ktoré sú predmetom katastra nehnuteľností. Pozemky sa v katastrálnej mape označujú parcelnými číslami a značkami druhov pozemkov, budovy sú zobrazené podľa svojho vonkajšieho obvodu. Katastrálne mapy sú štátnym mapovým dielom.
Katastrálne územie – územne uzavretý a v katastri nehnuteľností spoločne evidovaný súbor nehnuteľností.
Komplexná pozemková úprava – činnosť, pri ktorej sa usporiadajú vlastnícke práva k pozemkom a s nimi súvisiace vecné bremená a ďalej sa pozemky priestorovo a funkčne upravujú, zlučujú alebo delia. Zabezpečuje sa prístupnosť k pozemkom a vytvárajú sa podmienky k ochrane pôdneho fondu, zveľaďovaniu krajiny, zúrodneniu, hospodáreniu a k zvýšeniu ekologickej stability.
Kúpna zmluva – zmluva medzi predávajúcim a kupujúcim za účelom kúpy. Musí mať písomnú formu a musí obsahovať identifikáciu predávajúceho, kupujúceho, predmet kúpy a kúpnu cenu.
Kvitancia – žiadosť existujúceho záložného veriteľa (teda banky, ktorá má pohľadávku zabezpečenú záložným právom k nehnuteľnosti) voči Katastru nehnuteľností o výmaz existujúceho záložného práva, na základe splatenej pohľadávky.
L
List vlastníctva – verejná listina vydaná katastrálnym úradom, ktorá osvedčuje (ako aj kúpna zmluva) vlastníctvo k nehnuteľnosti. Na tejto listine sú zapísané údaje – napr. katastrálne územie, časť obce, katastrálny úrad, vlastník nehnuteľnosti, číslo popisné, popr. evidenčné stavby, parcelné číslo pozemku, druh pozemku atď. Sú tu aj ďalšie údaje dôležité pre vlastníctvo nehnuteľnosti, najmä o vecných bremenách a ďalších obmedzeniach vlastníckych práv a o nadobúdacích tituloch k nehnuteľnosti.
LTV – ukazovateľ, ktorý banky používajú na stanovenie rizika hypotéky. Čím vyššie LTV, tým je poskytnutie hypotéky pre banku rizikovejšie. LTV sa vypočíta ako podiel hodnoty hypotéky k hodnote nehnuteľnosti stanovenej znalcom. Banky zvyčajne poskytujú hypotéky do výšky LTV = 70 % (v niektorých prípadoch až do 100 %). Pre hypotéky s LTV nad 70 % banka zvyčajne stanoví vyššiu úrokovú sadzbu.
M
Mezanin – názov pre podlažie medzi prízemím a 1. poschodím.
Mezonet – názov pre byt v dvoch a viac úrovniach (poschodiach).
Municipalita – miestna (obecná) samospráva, t.j. magistrát, mestský úrad, obecný úrad.
N
Nadobúdací titul – listina alebo skutočnosť, na základe ktorej osoba nadobudla vlastnícke právo k nehnuteľnosti (kúpna zmluva, zmluva o prevode, dedičská zmluva, darovacia zmluva, súdne rozhodnutie atď).
Náhľad do katastra nehnuteľností – aplikácia, ktorá umožňuje získavať niektoré vybrané údaje týkajúce sa vlastníckych parciel, budov a jednotiek (bytov alebo nebytových priestorov), evidovaných v katastri nehnuteľností a ďalej informácie o stave konaní založených na katastrálnom pracovisku pre účely zápisu vlastníckych a iných práv oprávnených subjektov k nehnuteľnostiam v Slovenskej republike, alebo pre účely potvrdzovania geometrických plánov.
Návrh na vklad do katastra nehnuteľností – žiadosť predávajúceho a kupujúceho, prevádzajúceho a nadobúdateľa, smerovaná katastrálnemu úradu, aby na základe uzatvorenej zmluvy zahájil konanie o povolení zápisu vkladu práva do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad je neoddeliteľnou súčasťou každej kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť, záložnej zmluvy a každej zmluvy meniacej majetkovú podstatu, vlastníka, prípadne iné oprávnené osoby, či ťarchy.
Nebytový priestor – miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené k iným účelom ako na bývanie.
Nebytový priestor rozostavaný – miestnosť alebo súbor miestností kolaudovaný ako nebytový priestor, určený k inému využitiu ako pre potreby bývania, pokiaľ je rozostavaný v dome s bytmi a nebytovými priestormi, ktorý je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že je už navonok uzatvorený obvodovými múrmi a strešnou konštrukciou.
Nedočerpanie – stav, kedy klient nevyužije možnosti čerpania celej čiastky podľa zmluvy.
Nehnuteľnosť – sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom / § 119 Občianskeho zákonníka / byty a nebytové priestory vymedzené ako jednotky podľa zákona o vlastníctve bytov.
Nehnuteľnosť z druhej ruky – jedná sa o všetky nehnuteľnosti s výnimkou novostavieb predávaných priamo stavebníkom alebo developerom. Trh starších nehnuteľností.
Novostavba – 1) novo postavaná nehnuteľnosť predávaná prvým vlastníkom – stavebníkom alebo developerom (ako opak nehnuteľnosti z druhej ruky), alebo 2) nová nehnuteľnosť do cca 5 rokov od kolaudácie (rozlíšenie z hľadiska veku nehnuteľnosti), alebo 3) všeobecne „novo postavaný objekt“ ako odlíšenie od staršej zástavby na rovnakom mieste.
O
Ocenenie nehnuteľnosti – posudok znalca, ktorým sa vyjadruje hodnota nehnuteľnosti.
Odhad nehnuteľnosti – zistenie hodnoty majetku. Ak to vyžaduje povaha veci (najmä pri väčších hodnotách), poverí súd (štátne notárstvo) súdneho znalca uskutočnením odhadu. Odhad je nutný tiež pri zmluvnom prevode a predaji nehnuteľnosti v osobnom vlastníctve
Orgány bytového družstva – členská schôdza (prijíma stanovy, volí ostatné orgány), predstavenstvo, resp. u malého družstva iba predseda (riadi chod družstva), kontrolná komisia (schvaľuje účtovnú uzávierku, často nie je zriadená a jej funkciu plní členská schôdza).
P
Parcela – ohraničenie pozemku a celkový obraz, ktorý je geometricky a polohovo vymedzený a označený parcelným číslom.
Plomba – označenie katastra pre meniace sa skutkové, alebo právne vzťahy spojené s predmetnou nehnuteľnosťou (na nehnuteľnosti prebieha zmena v zápise).
Podielové spoluvlastníctvo – viacero vlastníkov nehnuteľnosti, kde každý z nich má ideálny podiel. Pri predaji spoluvlastníckeho podielu majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo.
Podlahová plocha – jedná sa o súčet podlahových plôch všetkých miestností a chodieb v interiéri budovy alebo bytu (plocha „od steny ku stene od múru k múru“, tzn. vrátane plochy využitej napr. pre vstavané skrine). Pre účely výpočtu spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach budovy prináležiacich k bytovej či nebytovej jednotke sa ráta celková plocha jednotky bez lodžie.
Podlažie – označenie úrovne stavby, pod úrovňou zeme sú podzemné podlažia, číslované zhora dolu (1. PP, prípadne i 2. a ďalšie PP), v úrovni terénu a vyššie sú nadzemné podlažia (v úrovni terénu 1. NP, o úroveň vyššie 2. NP atď).
Podnájom – na základe podnájomnej zmluvy a so súhlasom prenajímateľa nájomca prenecháva za úplatu podnájomníkovi bytovú jednotku, nebytovú jednotku či nehnuteľnosť do užívania (napr. družstevný byt).
Poistenie založenej nehnuteľnosti – u hypotekárnych úverov a úverov zo stavebného sporenia peňažný ústav vyžaduje okrem založenia nehnuteľnosti v prospech peňažného ústavu aj jej samostatné poistenie.
Pozemok – je individualizovaná časť zemského povrchu, bez ohľadu na substrát (poľnohospodárska pôda, zastavaná plocha, vodné toky a pod.) a je to časť poľnohospodárskeho povrchu oddelená od susedných častí hranicou územnosprávnej jednotky alebo katastrálneho územia hranicou vlastníckou, držby, druhov pozemkov, popr. rozhraním spôsobu využitia pozemku.
Poznámka – jedná sa o typ zápisu do katastru nehnuteľností. Poznámky sú úkony katastrálneho úradu, ktoré sú určené k vyznačeniu skutočností, alebo pomeru vzťahujúceho sa k nehnuteľnosti, alebo osobe a ktoré nemajú vplyv na vznik, zmenu alebo zánik práva.
Prehlásenie vlastníka – jednostranný právny úkon vlastníka domu vložený na kataster nehnuteľností, ktorým sa v dome vyčleňujú jednotky podľa zák. č. zák. č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Predkupné právo – právo prednostnej kúpy. Oprávnený má právo, aby mu bola vec pred predajom ponúknutá na kúpu. Ponuka musí obsahovať identifikáciu nehnuteľnosti a cenu ponúknutú niekým iným. Oprávnený má 60 dní na prijatie ponuky a zaplatenie kúpnej ceny. Oprávnený, ktorého by vynechali z procesu prednostnej kúpy, sa môže súdne domáhať zrušenia kúpnej zmluvy alebo nadobudnutia vlastníckeho práva k veci (ako keby mu bola uskutočnená ponuka a on ju prijal). Predkupné právo vzniká na základe zákona (najmä v prípade podielových spoluvlastníkov) alebo na základe zmluvy. Právne je nevyužitie tohto práva napadnuteľné 3 roky – premlčacia doba.
Pôda nepoľnohospodárska – pôda využívaná k nepoľnohospodárskym účelom, svojim zložením nevhodná k obrábaniu (lesné pozemky, vodné plochy, zastavané plochy a nádvoria a ostatné plochy).
R
Rekonštrukcia – uvedenie do pôvodnej podoby alebo stavu, častejšie prestavba spojená s modernizáciou.
Revitalizácia – obnova, uvedenie do stavu, ktorý prináša úžitok.
S
Spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB) – právnická osoba, ktorá je spôsobilá vykonávať práva a zaväzovať sa iba vo veciach spojených so správou, prevádzkou a opravami spoločných častí domu, poprípade vykonávať činnosti v rozsahu zákona o vlastníctve bytov a činnosti súvisiace s prevádzkou spoločných častí domu, ktoré slúžia aj iným fyzickým alebo právnickým osobám.
Spoločné časti domu – medzi spoločné časti domu patrí najmä: všetky zvislé rozvody vody, odpadu, plynu, elektrickej energie, STA, obvodový plášť budovy, fasáda, strecha, ďalšie spoločné priestory – chodby, schodisko, pivničné priestory, sušiareň, kočikáreň, práčovňa.
Sprostredkovateľská zmluva – zmluva, na ktorej základe sprostredkovateľ vyvíja činnosť tak, aby zadávateľ mal možnosť uzatvoriť určitú zmluvu s tým, že za túto činnosť sprostredkovateľovi prislúcha odmena, spravidla iba v prípade úspechu sprostredkovateľa.
U, Ú
Úradne overený podpis – forma overenia podpisu, kedy overujúci orgán potvrdzuje, že podpisujúci podpísal dokument pred ním.
Úschova – spravidla trojstranná dohoda, ktorej predmetom je uloženie veci (najčastejšie peňazí) u nestrannej osoby (depozitára) a stanovenie podmienok, ako sa bude s vecou nakladať. Jedná sa o nástroj obmedzujúci riziká obchodných transakcií, spojujúci výhody platby vopred (záujem predávajúceho) a platby potom (záujem kupujúceho). Najčastejšie sa jedná o úschovu notársku alebo advokátsku, prípadne bankovú (viazaný účet). Úschova v realitnej kancelárii nie je vhodná. Príkladom je úschova kúpnej ceny, kedy kupujúci skladá pred podpisom kúpnej zmluvy kúpnu cenu do úschovy, z ktorej sú peniaze vyplatené predávajúcemu až po dokončení prevodu vlastníckeho práva.
Územný plán – druh štúdie, ktorá si kladie za cieľ racionalizáciu priestorového a funkčného usporiadania územia v krajine a jej využitia. Má formu opatrení všeobecnej povahy a vydáva ho zastupiteľstvo obce. Územný plán je rozhodujúci pre možnosť stavebného využitia pozemkov a tým aj pre ich cenu.
Uznanie podpisu za vlastný – forma overenia podpisu, kedy podpisujúci prehlasuje, že sa jedná o jeho podpis.
Úžitková plocha – jedná sa o skutočne využiteľnú plochu, vrátane všetkého príslušenstva (pivnica, lodžia, terasa).
V
Vecné bremeno – jedná sa o obmedzenie vlastníka nehnuteľnosti, ktorý je povinný niečo strpieť. Toto obmedzenie prechádza aj na neskorších vlastníkov danej nehnuteľnosti. Tejto povinnosti odpovedá právo oprávnenej osoby niečo konať. Ak je oprávneným vlastník určitej nehnuteľnosti (napr. právo chôdze, jazdy, právo studne), právo prechádza aj na nasledujúcich vlastníkov nehnuteľnosti, ak je oprávneným konkrétna osoba (napr. právo užívania bytu), právo zaniká najneskôr jej smrťou.
Vinkulácia – viazanosť, zablokovanie vkladu či iného plnenia v prospech určitej osoby, napr. podmienkou pre čerpanie hypotéky je poistenie založenej nehnuteľnosti a vinkulácia poistného plnenia v prospech hypotekárnej banky.
Vklad – druh zápisu práva k nehnuteľnosti na základe rozhodnutia katastrálneho úradu o povolení vkladu práva, ktorý má za následok vznik, zmenu alebo zánik práva k nehnuteľnosti, ktorá je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností. Ide predovšetkým o práva zo zmlúv.
Výmera parciel – je plošný obsah premietnutia hraníc pozemku do zobrazovacej roviny v plošných metrických jednotkách. Výmera parcely nie je záväzným údajom katastra nehnuteľností pre právne úkony týkajúce sa nehnuteľností vedených v katastri nehnuteľností a jej veľkosť vyplýva z geometrického určenia pozemku. Spresnením výmery parcely nie sú dotknuté právne vzťahy k pozemku. Výmera parcely sa určuje na celé štvorcové metre a povoleným násobkom je hektár.
Z
Zabezpečenie úveru – spôsob poskytnutia záruky dlžníkom veriteľovi, že zaplatí. Právny poriadok pozná viacero spôsobov zabezpečenia, pričom v hypotekárnom úverovaní je jediným možným spôsobom zabezpečenia záložné právo k nehnuteľnostiam. Ďalšími spôsobmi môžu byť napr. zmenka alebo ručenie – pri hypotékach iba ako doplňujúce zabezpečenie.
Záložca – ten, kto zriadil záložné právo k svojej nehnuteľnosti (alebo inému majetku).
Záložné právo – právny nástroj slúžiaci k zaisteniu pohľadávky (napr. hypotekárneho úveru) a jej príslušenstva (t.j. úrokov, poplatkov, atď.) do doby jej splatenia. Pri zaisťovaní hypotekárneho úveru vzniká záložné právo na základe spísania záložnej zmluvy medzi záložným veriteľom (finančnou inštitúciou) a záložným dlžníkom (klientom) vkladom do katastra nehnuteľností. Záložný veriteľ – Veriteľ, ktorý prijal zástavu od záložcu na zaistenie dlhu.
Záznam – jedná sa o typ zápisu do katastra nehnuteľností. Záznamom sa zapisuje vznik, zmena či zánik práva, v prípade, že k tejto skutočnosti došlo zo zákona, rozhodnutím súdu alebo štátnemu orgánu, príklepom licitátora vo verejnej dražbe a ako aj výmaz aktuálne zriadenej ťarchy.
Zmenka – cenný papier podľa zmenkového a šekového zákona, rozlišujeme zmenku cudziu a zmenku vlastnú, výhodou je relatívne rýchle vymoženie dlhu na súde, nevýhodou sú značné formálne nároky na zmenku, ktorá môže byť (a v praxi často je) neplatná v dôsledku chyby, či už z laického pohľadu niekedy aj veľmi drobnej.
Zmluva o prevode – zmluva medzi prevádzajúcim a nadobúdateľom za účelom prevodu, nadobudnutia. Podľa povahy prevádzaných práv sa určí konkrétny zmluvný typ, napr. kúpna zmluva v prípade predaja nehnuteľnosti, darovacia zmluva v prípade darovania, alebo dohoda o prevode členských práv a povinností v prípade prevodu družstevného bytu a iné.
Pozn.
V prípade, ak ste v našom realitnom slovníku nenašli pojem, ktorý chcete vysvetliť, radi vám odpovieme a jeho vysvetlenie pošleme emailom.
Nezabudnite naše tipy sledovať aj na Instagrame.